1
Indholdsfortegnelse:
INDLEDNING ..................................................................................................... 2
REALKREDIT .................................................................................................... 3
FASTFORRENTETLÅN ........................................................................................... 3
Fastforrentet obligationslån ........................................................................... 3
Fastforrentet kontantlån ................................................................................. 3
Fordele......................................................................................................... 4
Ulemper ....................................................................................................... 4
RENTETILPASNINGSLÅN ...................................................................................... 4
Fordele......................................................................................................... 4
Ulemper ....................................................................................................... 5
GARANTILÅN ...................................................................................................... 5
HHX 3. år
OMLÆGNING AF LÅN .................................................................................... 6
OP- OG NED KONVERTERING ..................................................................... 6
OPKONVERTERING .............................................................................................. 6
NEDKONVERTERING ............................................................................................ 6
FORHOLD DER BØR INDDRAGES VED VALG AF LÅNEFORM ......... 7
FORHOLD ER DESUDEN KAN INDDRAGES ............................................................. 7
SALGSOPSTILLING FRA ESTATE MÆGLERNE ..................................... 8
KONKLUSION ................................................................................................... 9
2
Indledning
Jeg har i denne selvvalgte opgave valgt at skrive om Køb og finansiering af fast ejendom.
I denne opgave vil jeg komme omkring hvad realkredit er, hvilke forskellige låneformer der er
og hvilke forhold, der bør inddrages ved valg af låneform. Jeg vil også komme omkring op-
og nedkonvertering, samt tallene på en salgsopstilling.
3
Realkredit
Et realkreditlån er baseret på udstedelse af obligationer, som ydes mod pant i en fast ejendom.
Dvs. at realkreditinstitutter på en måde er som et bindeled mellem låntageren og långiveren.
For at skaffe kapital til långiveren, må realkreditinstituttet udstede og sælge obligationer til
långiveren. Det kunne f.eks. være forsikringsselskaber, pengeinstitutter og private, som opnår
sikkerhed i den pågældende ejendom. Det hele foregår via pantebreve som låntageren
udsteder i ejendommen og som herefter kommer til realkreditinstituttet, som en slags
sikkerhed. Realkreditlån udbydes med forskellige renter og løbetider. Grundprincipperne er
stort set de samme, men de kan dog variere fra selskab til selskab. Normalt kan en
realkreditinstitution yde op til hele 80 % af lånet/boligens værdi, resten af kapitalen
fremskaffer køber selv til udbetaling, enten ved at have dem selv eller benytte sig af et
normalt boliglån i pengeinstitutterne, til at dække det resterende beløb.
Fastforrentetlån: opdeles i obligationslån og kontantlån og kaldes også annuitetslån. Det
afvikles med lige store terminsydelser i gennem hele lånets løbetid. Med tiden bliver
rentebeløbets andel af terminen mindre fordi restgælden falder, og modsat bliver
afdragsbeløbet af ydelsen tilsvarende større.
Fastforrentet obligationslån: Er en fleksible løsning. Den faste rente giver låntageren et
overblik over, hvor meget han/hun skal betale i renter og afdrag gennem lånets løbetid. Denne
form for lån anbefales ofte af realkreditinstitutter ved større lån, for at give låntageren en
tryghed ved den faste rente. Låntageren har selvfølgelig muligheden for at konvertere til en
lavere rente eller højere rente, og på den måde reducere deres restgæld. Låntageren har også
mulighed for at omlægge lånet uden at betale skat af kursgevinsterne. På den anden side kan
låntageren heller ikke opnå skattefordel ved kurstab, hvilket gør denne form for lån er lidt
dyrere end kontantlån.
Fastforrentet kontantlån: Kontantlån er på samme måde fastforrentet hvilket igen giver en
fast rente i hele lånets løbetid. Denne form for lån er modsat til obligationslån en billigere
måde at optage lån på. Det er det fordi et muligt kurstab bliver regnet med renten på lånet og
også fordi et kurstab kan trækkes fra i skat. Kontantlån er bedst egnet til mindre lån, hvor
muligheden for at det skal omlægges er meget lille, og i mange tilfælde kan det slet ikke
4
betale sig at omlægge. En anden forskel fra obligationslån er at låntageren på forhånd kender
det gældende beløb som udbetales.
Fordele
Billigste lån med fast rente efter skat.
Låntageren er sikker på at få udbetalt det beløb, han/hun har brug for.
Låntageren kan ændre obligationsrente helt frem til udbetalingsdagen.
Ulemper
Låntageren kender først ydelsen på lånet, når det bliver udbetalt.
Ikke velegnet til hyppige konverteringer – kun til en evt. lavere rente.
Skat af kursgevinster ved ekstraordinære indfrielser. Dvs. før tid.
Rentetilpasningslån: Renten fastsættes efter markedsrenten, hvilket vil sige at ydelserne kan
variere, fordi renten kun er fast i en kort periode. Rentetilpasningen betyder at lånets restgæld
refinansieres. Refinansieringen betyder at de obligationer, der svarer til restgælden på
refinansierings tidspunktet, indløses til kurs 100. Efterfølgende starter den samme procedure
igen og nye lån udbetales. Dette sker stadig via finansiering af obligationer. Ydelsen på et
rentetilpasningslån er derfor kun kendt for låntageren indtil næste refinansiering.
Fordele
Lav effektiv rente efter skat.
Lav ydelse eller kort løbetid.
Stor opsparing/afdrag Gælden falder hurtigere i begyndelsen end ved fastforrentede
lån med samme løbetid.
Rentetilpasningen sker uden omkostninger.
5
Ulemper
Renten justeres med faste intervaller, idet den fastsættes efter markedsrenten.
Hvis renten stiger, falder restgæld mindre end med obligations- eller kontantlån.
Kursgevinster beskattes. Ingen beskatning i forbindelse med en rentetilpasning.
Du risikerer at skulle indfri lånet til en kurs over 100, hvis den er nået derop.
Garantilån: er en kombination af et annuitetslån og et rentetilpasningslån. Dette giver
låntageren en lavere rente fordi der er ”loft” på renten, så den ikke overstiger, lad os sige 6 %.
Hvis renten falder til 3 % falder låntagerens rente på lånet også, hvilket giver en garanteret
besparelse.
Afdragsfritlån: indebærer en mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år, hvilket vil sige at
låntager kun betaler de faldende renter. Dette giver låntageren mulighed for at have råd til
andre ”køb” i perioden, som han/hun ellers ikke ville have råd til.
6
Omlægning af lån
Når man omlægger lån, tager man et eller flere lån og lægger dem sammen til et nyt lån og en
ny rente. Dette betyder at de gamle lån indfris og et nyt lån optages for at kunne finansiere
det. De traditionelle former for omlægning er op- og ned konvertering, derudover kan man
omlægge fastforrentet lån til et rentetilpasningslån. Rentetilpasningslån fastlægges efter
markedsrenten, og derfor kan ydelserne på lånet variere i resten af løbetiden.
Op- og ned konvertering
Opkonvertering
Hvis låneomlægning forbindes med en rentestigning defineres det som en opkonvertering. Et
gammelt lån omlægges til et nyt lån, med en højere nominel rente. På denne måde opnår man
en mindre restgæld, samtidig bringes låntageren i en gunstig position hvis renten falder igen.
Opkonvertering sker almindeligvis ud fra en forventning om et fremtidigt rentefald. Hvis
renten falder, kan lånet med den mindre restgæld omlægges til et nyt lån med en lavere rente
Dette betyder, at låntageren herefter får en mindre gæld til en lavere rente.
Nedkonvertering
Låneomlægning der forbindes med et rentefald betegnes som nedkonvertering. Et gammelt
lån omlægges til et nyt lån med en lavere rente, hvilket desuden betyder at ydelsen falder.
Nedkonvertering kan også kombineres med en løbetidsforlængelse. På denne måde kan
låntageren få en længere løbetid på sit nye lån, samtidig med at terminsydelserne bliver
mindre, og det nye lån kommer til at løbe i en længere periode.
7
Forhold der bør inddrages ved valg af låneform
Forhold der bør tages stilling til før en låntager beslutter, hvilket lån han/hun ønsker at optage,
vil altid en individuel vurdering. Dette sker ud fra et personligt indblik i personens
økonomiske forhold og forudsætninger for fremtiden. Selvom Realkreditinstitutterne sikre
låntagerne mod store rentestigninger og økonomiske udsving via rentetilpasningslån og
flexlån, vil der altid være en risiko forbundet med det ene lån frem for et andet. De personlige
forhold bør der altid tages stilling til, for selvom en låntager har et økonomiske fundament
for, at optage et flexlån eller et rentetilpasningslån, er det ikke sikkert at det tiltaler personen. I
nogle tilfælde er det bedst at have et fast forrentet lån, som sikre en fast ydelse og en fast rente
gennem hele forløbet, så låntageren føler at han/hun har overblik.
Forhold er desuden kan inddrages
Man kan også se på hvilke fremtidige job og indtægtsmuligheder låntager har, så man også på
længere sigt, kan se om man har råd til den låneform man vælger. Man skal vælge den bedste
løsning samtidig med at den skal være billig, hvilket ikke altid er let. Børn kunne også være
en vigtig faktor i hvilken låneform man vælger Det ville være synd at sige, at det er billigt at
have børn og hvis man stadig gerne vil have lidt luft i økonomien, bør dette også indgå i
overvejelserne.
8
Salgsopstilling fra Estate mæglerne
En salgsopstilling kan hurtigt virke uoverskuelig, når man lige får den ind af døren, med alle
de forskellige tal der er på stort set alle sider. Men efter at have kigget lidt nærmere på det, er
det meget nemmere at overskue. Det første er et overblik over ejendomsoplysningerne. Her er
en ret detaljeret beskrivelse af huset og dets indhold, derefter kan man se hvilken form for
bolig det er, areal, hvornår det er opført osv. Man kan også se hvor meget boligens
kontantpris er, den finansieret pris med pauselån F1, udbetaling osv.
Derefter kommer den helt store beskrivelse af: forsikringsforhold, ejendomsoplysninger,
anvendelsesudgifter, kvalitets- og energimærke. Hvor boligen ligger om hvordan forholdene
med f.eks. kloak er.
Salgsopstillingen giver også en oversigt over de kontante og de finansierede udgifter. Man
kan se både brutto- og nettorente. Bruttorenten er det som långiveren modtager, mens
nettorenten er det som man betaler. Forskellen mellem brutto- og nettorenten går staten ind og
dækker pga. ens rentefradrag.
Endvidere kan man se at de tilbyder at rådgive omkring investering af ny bolig, og kan
forhåndsgodkende kunderne, så de er helt klar, når drømmeboligen er fundet.
9
Konklusion
Ved at arbejde med denne selvvalgte opgave, har jeg lært rigtig meget om realkredit,
låneformer og salgsopstillinger. Jeg har i hvert fald indset at det kræver at man sætter sig
ordentligt ind i tingene, før man springer ud i den vilde bolig jagt. Der er jo selvfølgelig hjælp
at hente, selv hos mæglerne, så helt på bar bund kommer man ikke. Jeg tror også alle
mennesker sætter sig bare lidt ind i alt det her, når de skal ud og investere 2.000.000 på et nyt
hus. Alt i alt en rigtig spændende opgave.