Køb og finansiering af fast ejendom

Side 1

1

Indholdsfortegnelse:

INDLEDNING ..................................................................................................... 2 REALKREDIT .................................................................................................... 3 FASTFORRENTETLÅN ........................................................................................... 3 Fastforrentet obligationslån ........................................................................... 3 Fastforrentet kontantlån ................................................................................. 3 Fordele......................................................................................................... 4 Ulemper ....................................................................................................... 4 RENTETILPASNINGSLÅN ...................................................................................... 4 Fordele......................................................................................................... 4 Ulemper ....................................................................................................... 5 GARANTILÅN ...................................................................................................... 5 HHX 3. år

OMLÆGNING AF LÅN .................................................................................... 6 OP- OG NED KONVERTERING ..................................................................... 6 OPKONVERTERING .............................................................................................. 6 NEDKONVERTERING ............................................................................................ 6 FORHOLD DER BØR INDDRAGES VED VALG AF LÅNEFORM ......... 7

FORHOLD ER DESUDEN KAN INDDRAGES ............................................................. 7 SALGSOPSTILLING FRA ESTATE MÆGLERNE ..................................... 8

KONKLUSION ................................................................................................... 9

Side 2

2

Indledning

Jeg har i denne selvvalgte opgave valgt at skrive om Køb og finansiering af fast ejendom.

I denne opgave vil jeg komme omkring hvad realkredit er, hvilke forskellige låneformer der er og hvilke forhold, der bør inddrages ved valg af låneform. Jeg vil også komme omkring op-og nedkonvertering, samt tallene på en salgsopstilling.

Side 3

3

Realkredit

Et realkreditlån er baseret på udstedelse af obligationer, som ydes mod pant i en fast ejendom.

Dvs. at realkreditinstitutter på en måde er som et bindeled mellem låntageren og långiveren.

For at skaffe kapital til långiveren, må realkreditinstituttet udstede og sælge obligationer til långiveren. Det kunne f.eks. være forsikringsselskaber, pengeinstitutter og private, som opnår sikkerhed i den pågældende ejendom. Det hele foregår via pantebreve som låntageren udsteder i ejendommen og som herefter kommer til realkreditinstituttet, som en slags sikkerhed. Realkreditlån udbydes med forskellige renter og løbetider. Grundprincipperne er stort set de samme, men de kan dog variere fra selskab til selskab. Normalt kan en

realkreditinstitution yde op til hele 80 % af lånet/boligens værdi, resten af kapitalen

fremskaffer køber selv til udbetaling, enten ved at have dem selv eller benytte sig af et normalt boliglån i pengeinstitutterne, til at dække det resterende beløb.

Fastforrentetlån: opdeles i obligationslån og kontantlån og kaldes også annuitetslån. Det afvikles med lige store terminsydelser i gennem hele lånets løbetid. Med tiden bliver rentebeløbets andel af terminen mindre fordi restgælden falder, og modsat bliver afdragsbeløbet af ydelsen tilsvarende større.

Fastforrentet obligationslån: Er en fleksible løsning. Den faste rente giver låntageren et

overblik over, hvor meget han/hun skal betale i renter og afdrag gennem lånets løbetid. Denne

form for lån anbefales ofte af realkreditinstitutter ved større lån, for at give låntageren en tryghed ved den faste rente. Låntageren har selvfølgelig muligheden for at konvertere til en lavere rente eller højere rente, og på den måde reducere deres restgæld. Låntageren har også mulighed for at omlægge lånet uden at betale skat af kursgevinsterne. På den anden side kan låntageren heller ikke opnå skattefordel ved kurstab, hvilket gør denne form for lån er lidt dyrere end kontantlån.

Fastforrentet kontantlån: Kontantlån er på samme måde fastforrentet hvilket igen giver en fast rente i hele lånets løbetid. Denne form for lån er modsat til obligationslån en billigere måde at optage lån på. Det er det fordi et muligt kurstab bliver regnet med renten på lånet og også fordi et kurstab kan trækkes fra i skat. Kontantlån er bedst egnet til mindre lån, hvor muligheden for at det skal omlægges er meget lille, og i mange tilfælde kan det slet ikke

Side 4

4 betale sig at omlægge. En anden forskel fra obligationslån er at låntageren på forhånd kender det gældende beløb som udbetales.

Fordele

▪ Billigste lån med fast rente efter skat.

▪ Låntageren er sikker på at få udbetalt det beløb, han/hun har brug for.

▪ Låntageren kan ændre obligationsrente helt frem til udbetalingsdagen.

Ulemper

▪ Låntageren kender først ydelsen på lånet, når det bliver udbetalt.

▪ Ikke velegnet til hyppige konverteringer – kun til en evt. lavere rente.

▪ Skat af kursgevinster ved ekstraordinære indfrielser. Dvs. før tid.

Rentetilpasningslån: Renten fastsættes efter markedsrenten, hvilket vil sige at ydelserne kan variere, fordi renten kun er fast i en kort periode. Rentetilpasningen betyder at lånets restgæld refinansieres. Refinansieringen betyder at de obligationer, der svarer til restgælden på refinansierings tidspunktet, indløses til kurs 100. Efterfølgende starter den samme procedure igen og nye lån udbetales. Dette sker stadig via finansiering af obligationer. Ydelsen på et rentetilpasningslån er derfor kun kendt for låntageren indtil næste refinansiering.

Fordele

▪ Lav effektiv rente efter skat.

▪ Lav ydelse eller kort løbetid.

▪ Stor opsparing/afdrag Gælden falder hurtigere i begyndelsen end ved fastforrentede

lån med samme løbetid.

▪ Rentetilpasningen sker uden omkostninger.

Side 5

5

Ulemper

▪ Renten justeres med faste intervaller, idet den fastsættes efter markedsrenten.

▪ Hvis renten stiger, falder restgæld mindre end med obligations- eller kontantlån.

▪ Kursgevinster beskattes. Ingen beskatning i forbindelse med en rentetilpasning.

▪ Du risikerer at skulle indfri lånet til en kurs over 100, hvis den er nået derop.

Garantilån: er en kombination af et annuitetslån og et rentetilpasningslån. Dette giver låntageren en lavere rente fordi der er ”loft” på renten, så den ikke overstiger, lad os sige 6 %.

Hvis renten falder til 3 % falder låntagerens rente på lånet også, hvilket giver en garanteret besparelse.

Afdragsfritlån: indebærer en mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år, hvilket vil sige at låntager kun betaler de faldende renter. Dette giver låntageren mulighed for at have råd til

andre ”køb” i perioden, som han/hun ellers ikke ville have råd til.

Side 6

6

Omlægning af lån

Når man omlægger lån, tager man et eller flere lån og lægger dem sammen til et nyt lån og en ny rente. Dette betyder at de gamle lån indfris og et nyt lån optages for at kunne finansiere det. De traditionelle former for omlægning er op- og ned konvertering, derudover kan man omlægge fastforrentet lån til et rentetilpasningslån. Rentetilpasningslån fastlægges efter markedsrenten, og derfor kan ydelserne på lånet variere i resten af løbetiden.

Op- og ned konvertering

Opkonvertering

Hvis låneomlægning forbindes med en rentestigning defineres det som en opkonvertering. Et gammelt lån omlægges til et nyt lån, med en højere nominel rente. På denne måde opnår man en mindre restgæld, samtidig bringes låntageren i en gunstig position hvis renten falder igen.

Opkonvertering sker almindeligvis ud fra en forventning om et fremtidigt rentefald. Hvis renten falder, kan lånet med den mindre restgæld omlægges til et nyt lån med en lavere rente Dette betyder, at låntageren herefter får en mindre gæld til en lavere rente.

Nedkonvertering

Låneomlægning der forbindes med et rentefald betegnes som nedkonvertering. Et gammelt lån omlægges til et nyt lån med en lavere rente, hvilket desuden betyder at ydelsen falder.

Nedkonvertering kan også kombineres med en løbetidsforlængelse. På denne måde kan låntageren få en længere løbetid på sit nye lån, samtidig med at terminsydelserne bliver mindre, og det nye lån kommer til at løbe i en længere periode.

Side 7

7

Forhold der bør inddrages ved valg af låneform

Forhold der bør tages stilling til før en låntager beslutter, hvilket lån han/hun ønsker at optage,

vil altid en individuel vurdering. Dette sker ud fra et personligt indblik i personens økonomiske forhold og forudsætninger for fremtiden. Selvom Realkreditinstitutterne sikre låntagerne mod store rentestigninger og økonomiske udsving via rentetilpasningslån og flexlån, vil der altid være en risiko forbundet med det ene lån frem for et andet. De personlige forhold bør der altid tages stilling til, for selvom en låntager har et økonomiske fundament for, at optage et flexlån eller et rentetilpasningslån, er det ikke sikkert at det tiltaler personen. I nogle tilfælde er det bedst at have et fast forrentet lån, som sikre en fast ydelse og en fast rente

gennem hele forløbet, så låntageren føler at han/hun har overblik.

Forhold er desuden kan inddrages

Man kan også se på hvilke fremtidige job og indtægtsmuligheder låntager har, så man også på længere sigt, kan se om man har råd til den låneform man vælger. Man skal vælge den bedste løsning samtidig med at den skal være billig, hvilket ikke altid er let. Børn kunne også være en vigtig faktor i hvilken låneform man vælger Det ville være synd at sige, at det er billigt at have børn og hvis man stadig gerne vil have lidt luft i økonomien, bør dette også indgå i overvejelserne.

Side 8

8

Salgsopstilling fra Estate mæglerne

En salgsopstilling kan hurtigt virke uoverskuelig, når man lige får den ind af døren, med alle de forskellige tal der er på stort set alle sider. Men efter at have kigget lidt nærmere på det, er det meget nemmere at overskue. Det første er et overblik over ejendomsoplysningerne. Her er en ret detaljeret beskrivelse af huset og dets indhold, derefter kan man se hvilken form for bolig det er, areal, hvornår det er opført osv. Man kan også se hvor meget boligens kontantpris er, den finansieret pris med pauselån F1, udbetaling osv.

Derefter kommer den helt store beskrivelse af: forsikringsforhold, ejendomsoplysninger, anvendelsesudgifter, kvalitets- og energimærke. Hvor boligen ligger om hvordan forholdene med f.eks. kloak er.

Salgsopstillingen giver også en oversigt over de kontante og de finansierede udgifter. Man kan se både brutto- og nettorente. Bruttorenten er det som långiveren modtager, mens nettorenten er det som man betaler. Forskellen mellem brutto- og nettorenten går staten ind og dækker pga. ens rentefradrag.

Endvidere kan man se at de tilbyder at rådgive omkring investering af ny bolig, og kan forhåndsgodkende kunderne, så de er helt klar, når drømmeboligen er fundet.

Side 9

9

Konklusion

Ved at arbejde med denne selvvalgte opgave, har jeg lært rigtig meget om realkredit, låneformer og salgsopstillinger. Jeg har i hvert fald indset at det kræver at man sætter sig ordentligt ind i tingene, før man springer ud i den vilde bolig jagt. Der er jo selvfølgelig hjælp at hente, selv hos mæglerne, så helt på bar bund kommer man ikke. Jeg tror også alle mennesker sætter sig bare lidt ind i alt det her, når de skal ud og investere 2.000.000 på et nyt hus. Alt i alt en rigtig spændende opgave.